行业动态

前10期试机号与开机号预测:农村土地流转专题

分类:行业动态 来源: 发布:2014-07-29 15:35

福建快三现场直播开奖记录 www.dmayr.tw  

【导读】2013年11月12日下午十八届三中全会于闭幕,审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。
其中关于“建立城乡统一的建设用地市场”部分提出,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。
国土资源部解读农村宅基地改革方向
近日,国土资源部党组成员、副部长胡存智接受记者专访时明确表示,农村宅基地制度改革的方向是进一步扩大权能,赋予农民更多财产权利,而不是指宅基地可以自由买卖。
什么是“农户宅基地用益物权”
谈及农地改革的基本逻辑和底线,胡存智表示,落实十八届三中全会关于包括农村宅基地在内的农村土地管理制度改革的要求,必须坚持集体所有制、用途管制、城乡统筹、维护农民土地权益四个重要原则。
农村土地管理制度改革的总体要求和方向是什么?他介绍说,首先,改革的根本目标是要健全和维护我国基本的土地制度,平等?;ち街炙腥?,建立起适合我国市场经济要求的各种土地要素有序流动、平等交换、合理利用的土地市场。其次,改革的出发点是要维护好农民集体的土地权益,使农民的宅基地权利得到切实?;?,增加农民财产性收入。
胡存智认为,解决农村宅基地的问题,首要的是切实保障宅基地的用益物权。针对现在农村宅基地在使用、管理方面存在的问题,完善好宅基地管理制度,同时要探索宅基地上的农民住房的财产性收益的路子,因此,三中全会《决定》提出要选择若干试点,慎重稳妥地推动农民住房抵押担保转让。
什么是“农户宅基地用益物权”?他解释说,用益物权在《物权法》里有特定含义,主要是指对土地的占有、使用、收益的权利。目前在农民宅基地的权利中,占有和使用的权利已经得到了充分体现,但收益权未能充分显现。所以,下一步对宅基地制度的改革,就是要在保障宅基地用益物权的基础上进一步扩大权能,使农民能够获得更多财产性收益。
宅基地使用存在的四大问题及解决路径
谈及当前农村宅基地使用方面存在的主要问题时,胡存智没有回避,指出了四大“病灶”:一是宅基地取得和分配上存在问题,规划和计划落实不够,导致农村宅基地布局散乱,宅基地分配有时得不到保障。二是在宅基地管理上对节约集约用地促进不够,导致粗放利用,存在一户多宅、超标占地的情况。三是在宅基地用益物权上保障不足和权能不足并存。出现了超越权能的问题,比如乱出租、违章搭盖等,同时在一些征地过程中也存在对农民宅基地用益物权保障不足等。四是在宅基地退出方面存在问题,退出机制还不够健全,因此形成大量空心村、闲置地,导致用地不合理。
对于如何完善宅基地管理制度,他明确指出,当前要做好三方面工作:一是要完善宅基地的取得和分配制度,使其更加合理、规范;二是要完善宅基地管理制度,促进宅基地的节约集约使用,同时保障宅基地用益物权;三是要建立健全宅基地退出制度,使宅基地的利用更加合理。
城里人购买农村宅基地受法律?;ぢ?/span>
宅基地转让,是否意味着城里人可以去农村买宅基地?对此,胡存智强调,这是对农村土地管理制度改革的方向性误解。按照我国现行法律制度,农村宅基地是本集体经济组织的农民所分配用于建房的土地。宅基地的取得是和本集体经济组织成员密切关联的,也就是说,只有本集体经济组织的人才能使用这块宅基地。所以,非本集体经济组织成员,无论是购买还是以其他方式使用占有农村宅基地,都是违法的,不受法律?;?。
在解读《决定》提出的“选择若干地区试点,慎重稳妥推进农民宅基地抵押担保转让”时,胡存智指出,这件事必须要慎重,通过试点来稳妥推进十分有必要,具体来说要考虑好以下几个方面问题:第一,改革的根本出发点是为了探索增加农民财产性收入的路子,不是为了解决建设用地指标,也不是为了满足城市建设用地的需要。第二,农民住房的抵押担保转让中,转让则会明显涉及相关的土地问题,其中涉及经济问题和相关问题要慎重处理好。第三,宅基地抵押担保是非常值得探索的,但是一旦抵押权实现的时候,就涉及转让问题,结合中国农村住房一户一宅的基本国情,由于宅基地上使用房屋是农民唯一住房,房屋转让后,农民是否有切实的住房保障,这方面主要涉及社会问题,因此要慎重。另外,抵押担保转让过程中,还会遇到房地一体化问题,房屋转出去了,转给谁了,谁来接受,在法律上宅基地使用有明确的规定,本集体经济组织成员才能使用宅基地,所以我们还要处理好相应的法律关系。因此,通过试点慎重稳妥来推进这个问题是十分必要的,只有这样,才能把三中全会提出的农民住房的抵押担保转让处理好。
                                  (文章来源:光明日报)
安徽将试点农村土地流转
  就在十八届三中全会召开后的11月14日,安徽省决定在全省20个县(区)开展农村综合改革示范试点工作,今后,农村集体建设用地可以通过转让、出租等方式流转,用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设,未来还将建设统一的城乡土地交易市场。
  报道称,安徽省将建立多元统一的农村土地市场。今后的集体土地所有权将确定到每个具有所有权的农民集体,2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖。
  根据规定,安徽省将坚持自愿、有偿原则,探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制;与此同时,建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度,探索建立农村集体建设用地指标储备制度,盘活农村集体建设用地。
  事实上,今年10月份,《海南省集体建设用地管理办法(试行)》也已正式出台。根据规定,依法取得的集体建设用地使用权报请批准后,可由农村集体经济组织或者村民自主开发经营,或者由农村集体经济组织以转让、租赁、联营合作、作价入股等方式进行流转用于收益稳定、有利于促进农民就业的经营性项目,但不得用于住宅建设。
  作为改革先行先试的广东省,是全国最早进行土地制度改革的地区,早在上世纪80年代就已经开始“摸石头过河”。成为节约集约用地试点示范省后,在积极推进“三旧”改造的过程中,广东省内一些城市也在不断探索集体土地与国有土地的同地、同权、同价,保障和提高农民权益。
  例如,2011年,广州市下发了《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》,提出农村集体建设用地可直接通过市场竞价出让使用权,通过出让、出租取得的收益五成以上要专项用于社会保障支出;增城市更是早在2009年就已开始了土地集中流转经营改革的试点;在荔城街棠村,5000亩农民分散经营的土地由村集体公司统一出租给农业龙头企业进行城郊型生态农业生产,除了租金和工资外,农民还可以分享到企业利润的20%,整体收入增加20%以上。
江西启动农村土地流转试点
日前,继安徽之后,江西南昌宣布将于年底前正式启动南昌县、安义县两地的农村土地流转试点。据上证报记者了解,煌上煌在南昌、九江周边县有数百亩农地,正邦科技在南昌周边的吉安等地则有数千亩农地及林地。
  农村土地流转实质性启动
  据悉,南昌县、安义县两地的农村土地流转试点将以建设“一平台三体系”为中心,即建立农村土地流转信息化网络交易平台,以及农村土地流转价值评估体系、政策保障体系和监督服务体系。
  其实,农村集体土地流转并非新事物。截至今年三季度,南昌农村土地流转总面积已达71.4万亩,土地流转率25.6%。包括北京郊县、山东、安徽、浙江等多个地方在过去几年里也屡有尝试。据业内人士介绍,以往各地的农村集体土地流转因缺乏统一管理平台和招商服务,多数是农民或村委会自发、零散的行为,土地价值并未有效开发,农民增收有限。同时,流转用途也严格限制,很多大型招商引资项目并未与集体土地合作。
  随着十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”,全国几乎处于半沉睡状态的两亿亩集体建设用地,有望和日显金贵的国有建设用地“同价同权”入市。
  在此趋势下,一些受益于产业梯度转移的内地省份,将因社会资本的回流,率先启动新型城镇化建设和新型农村集体土地流转试点,如江西、安徽等省。此前,安徽已于11月宣布在20个县区试点农地流转,建设城乡建设用地交易市场,允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转,用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。
  多家公司已抢先涉足
  据南昌县官方网站信息,仅今年10月份,就有多个大型企业有意入驻南昌县。其中,香港绿地集团拟在南昌县投资6亿元,征地300亩,兴建建材服务产业园。此前,地产巨头绿地集团已经斥资300亿在江西打造一揽子投资项目,主要围绕南昌等核心城市,项目包括传统房地产项目、小微企业科技园、产业示范基地等。
  此外,江西独好文化传媒公司拟在南昌县投资60亿元兴建江西生态展演馆;江西八大山人文化传播有限公司也拟征地500亩,建设集文化、旅游、产品展示等为一体的文化旅游项目。
  而在10月11日举行的江西省扩大开放推进重大项目调度会上,在审议的45个招商引资项目中,南昌县占有4个,分别涉及五洲国际、惠昌电力、小松机械、良友油脂等四家大型企业,将消化省级预留用地指标494亩,占当地总用地指标的近1/5。
  “先不说目前大型投资项目的土地使用是否与集体土地有关,仅看江西、安徽等地日益紧张的建设用地资源,就可以理解农村集体土地流转为土地市场打开的想象空间。”一位房地产界资深人士称。
据了解,南昌试点的集体土地流转将遵循“三不”原则,即不改变土地集体性质、不改变农业用途、不损害农民土地承包权益。
厦门首次拍卖宅基地
11月11日,厦门一宅基地溢价44%成功拍卖,最终成交价为680万元。成交价仅为周边新房价格一半,若“外乡人”拍得能否过户未有定论。此次拍卖的宅基地沿街,具有一定的商业价值基础,每平方米起拍价仅3870元,如此低的起拍价吸引了众多竞拍者。
  而同处集美镇灌口镇的龙湖·嘉誉的高层产品、翔安区的特房·黎安小镇和海翼0592或将在下一期开盘时预期售价超过1万元/平方米。算下来,此次每平方米约5590元的成交价格,即便加上其他费用,也仅为周边新房价格的一半。
  业内人士称,这是厦门首例农村宅基地拍卖事件。资料显示,参与这宗拍卖的土地是集美区灌口镇灌口村三组住宅(沿街独栋五层楼),土地使用类型为集体土地使用权。拍卖标的总建筑面积1216.56㎡,起拍价为470.78万元。根据拍卖公告,该标的同时具备《集体土地使用权证》和《房屋所有权证》两证。
  “我们此前从未承接过宅基地拍卖,这是首次。由于起拍价低,该拍卖公告一出,立即引发各方‘垂涎’。”承拍行福建省嘉泉拍卖有限公司总经理陈先生告诉记者,拍卖现场来了10多位竞买人,经过半个小时的激烈争夺,最终落槌价为680万元,溢价达44%。
  该标的物沿街,具有一定的商业价值基础,每平方米起拍价仅3870元。而同处集美镇灌口镇的龙湖·嘉誉的高层产品、翔安区的特房·黎安小镇和海翼0592或将在下一期开盘时预期售价超过1万元/平方米。算下来,此次每平方米约5590元的成交价格,即便加上其他费用,也仅为周边新房价格的一半。
  在陈先生看来,如果这次拍卖再推迟几天,等到三中全会闭幕,释放出强烈的土地改革信号后,或许溢价会更高。据介绍,该标的物原本属于该村一村民个人使用,后因其欠了民间借贷,由法院委托拍卖行进行拍卖处置。记者了解到,虽然此次拍卖为公开拍卖,但拍卖行特别作出风险提示:“因土地使用类型为集体土地使用权,根据法律相关规定,房屋所在地的农村集体经济组织成员方可办理产权过户手续。”
  据透露,此次参与拍卖的竞买人,既有当地村民,也有外地人士。不过,因为拍卖保密协议及其他因素考量,承拍行表示无法公布竞买人资料。
厦门首例宅基地拍卖引发全国关注。业内人士称,此次拍卖将有标志性意义。“正是土地流转改革信号的释放,让此次参与竞拍的人超出了原本法律规定的范围。”承拍行福建省嘉泉拍卖有限公司总经理陈先生说,不仅是本村村民参与了此次拍卖,甚至不少外地人都参与进来。
值得一提的是,近期,厦门已经展开了土地流转金融改革尝试,《市金融办、市国土房产局、市财政局关于厦门市农村房屋抵押融资试点工作总体方案》明确提出,厦门试点镇街的村民今后申请贷款时,可用自己的房屋作为抵押物。厦门农房抵押贷款首批试点镇街选在集美灌口镇、海沧东孚镇、同安大同街道、翔安马巷镇。而此次拍卖的标的物正位于厦门农房抵押贷款的试点镇,且满足抵押贷款需要的两证齐全的条件,这也是引发该标的物受关注的原因之一。
 
-

联系我们

联系人:郭克勇
联系电话:13872269619
E-mail: [email protected]
公司地址:荆州市荆东路29号 (市委党校)
-

Copyright ? 2013-2014 福建快三现场直播开奖记录 www.dmayr.tw All Rights Reserved. 湖北振利拍卖有限公司 版权所有
公司地址:荆州市荆东路29号 (市委党校) 电话:0716-8529699
福建快三现场直播开奖记录 网络经济主体信息工商营业执照